Świadectwo Charakterystyki Energetycznej
– Kiedy Jest Obowiązkowe?

Od 28 kwietnia 2023 roku, kiedy weszła w życie nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. 2023 poz. 589), przepisy dotyczące świadectw zostały istotnie zaostrzone. Dokument jest dziś wymagany w znacznie szerszym zakresie, a jego brak może skutkować grzywną do 5 000 zł lub odmową dokonania czynności notarialnej. Poniżej kompendium wiedzy dla właścicieli nieruchomości w 2025 roku.

Sprzedaż nieruchomości

Jeśli sprzedajesz mieszkanie, dom jednorodzinny lub lokal użytkowy, jesteś zobowiązany przekazać kupującemu oryginał lub wydruk świadectwa energetycznego najpóźniej w dniu podpisania aktu notarialnego. Notariusz odnotowuje w treści aktu fakt jego przekazania lub – w przypadku braku – powód nieposiadania dokumentu. Świadome nieprzekazanie świadectwa to wykroczenie zagrożone grzywną.

Warto pamiętać, że obowiązek dotyczy każdej transakcji – zarówno sprzedaży rynkowej, jak i darowizny czy zamiany nieruchomości. Wyjątkiem nie jest też sprzedaż udziału w nieruchomości.

Wynajem mieszkania lub domu

Wynajmujący (właściciel, podnajemca) musi przekazać najemcy kopię świadectwa lub wydruk dokumentu elektronicznego przy zawieraniu umowy najmu. Obowiązek ten obejmuje zarówno najem długoterminowy (umowy na czas określony i nieokreślony), jak i najem okazjonalny. Przepisy nie różnicują tutaj formy umowy – zwykła umowa pisemna i akt notarialny traktowane są jednakowo.

Szczególnie istotne jest to dla właścicieli mieszkań na wynajem krótkoterminowy za pośrednictwem platform internetowych – jeśli najemca korzysta z lokalu na podstawie umowy (choćby krótkoterminowej), dokument powinien być dostępny do wglądu.

Zakończenie budowy

Inwestor, który kończy budowę domu jednorodzinnego lub budynku wielorodzinnego, ma obowiązek dołączyć świadectwo energetyczne do zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych (art. 57 ust. 1 pkt 7 Prawa Budowlanego) lub do wniosku o pozwolenie na użytkowanie (art. 55 Prawa Budowlanego). Bez tego dokumentu organ nadzoru budowlanego nie przyjmie zawiadomienia.

Dotyczy to budynków nowych, a także budynków po przebudowie, która istotnie zmieniła ich charakterystykę energetyczną.

Ogłoszenie sprzedaży lub wynajmu

Od 28 kwietnia 2023 r. obowiązuje też wymóg umieszczania w ogłoszeniach o sprzedaży lub wynajmie wartości wskaźników energetycznych zawartych w świadectwie: wskaźnika EP (energii pierwotnej) w kWh/(m²·rok) oraz klasy energetycznej. Portale ogłoszeniowe stopniowo wdrażają te pola jako obowiązkowe. Brak informacji w ogłoszeniu nie pociąga co prawda bezpośredniej sankcji, ale może utrudnić sprzedaż.

Kiedy świadectwo NIE jest wymagane?

Ustawa wyłącza szereg kategorii budynków. Obowiązek nie dotyczy:

• Budynków podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków (wpisanych do rejestru lub ewidencji zabytków).
• Budynków używanych jako miejsca kultu i do działalności religijnej.
• Budynków przemysłowych i magazynowych niewyposażonych w instalacje zużywające energię inne niż oświetlenie (np. nieogrzewane hale).
• Budynków mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku (np. domki letniskowe).
• Budynków wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m² (np. małe garaże murowane z funkcją rekreacyjną).
• Użytkowania budynku wyłącznie na własne potrzeby – bez zamiaru sprzedaży lub wynajmu.

Jak długo jest ważne świadectwo?

Dokument zachowuje ważność przez 10 lat od daty sporządzenia. Traci ją jednak przed upływem tego terminu, jeśli w budynku wykonano roboty budowlano-instalacyjne, które zmieniają jego charakterystykę energetyczną. Dotyczy to w szczególności:

• wymiany stolarki okiennej lub drzwiowej (wpływ na współczynnik U przegrody),
• ocieplenia ścian zewnętrznych, dachu lub podłogi na gruncie,
• wymiany źródła ciepła (np. z kotła węglowego na pompę ciepła),
• montażu instalacji fotowoltaicznej zintegrowanej z budynkiem.

Po wykonaniu takich prac należy zamówić nowe świadectwo. Posłużenie się nieaktualnym dokumentem przy transakcji traktowane jest tak samo, jak jego brak.

Kto może wystawić świadectwo?

Świadectwo może sporządzić wyłącznie osoba wpisana do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. W rejestrze tym figuruje ponad 11 000 certyfikatorów w Polsce. Każde wydane świadectwo trafia do centralnej bazy CEEB i otrzymuje unikalny numer, co umożliwia jego weryfikację online.

Olaf Caruk – właściciel Caruk Audit – jest wpisany do tego rejestru i sporządza świadectwa dla budynków mieszkalnych i użytkowych na terenie Koszalina oraz w promieniu do 50 km od miasta.

Jak wygląda skala klas energetycznych?

Polska klasa energetyczna opiera się na wskaźniku EP (nieodnawialnej energii pierwotnej) wyrażonym w kWh/(m²·rok):

• Klasa A+ – poniżej 35 kWh/(m²·rok) – budynki pasywne i zeroenergetyczne
• Klasa A – 35–60 kWh/(m²·rok) – budynki niskoenergetyczne
• Klasa B – 60–95 kWh/(m²·rok) – dobre parametry, standard WT 2021
• Klasa C – 95–150 kWh/(m²·rok) – budownictwo z lat 2000–2013
• Klasy D–G – powyżej 150 kWh/(m²·rok) – budynki wymagające modernizacji

Typowy dom z lat 80. w Polsce mieści się w klasach E–F (200–400 kWh/(m²·rok)). Po kompleksowej termomodernizacji i wymianie ogrzewania można osiągnąć klasę B lub nawet A.